Не все  то  золото,  что  блестит.


    В общественном сознании бытует мнение, что чем серьезнее, крупнее и  <авторитетнее>  фирма, в  которую обращается  среднестатистический российский обыватель - потребитель разного рода заманчивых  услуг, тем меньше неприятностей его может ожидать в случае возникновения каких-либо нестандартных, и, чего греха таить,  конфликтных ситуаций.

    К сожалению, нет  правил без исключений. Как говаривал в свое время Марк Твен, <банкир - это человек, который с удовольствием одолжит вам зонтик, когда светит солнце и обязательно отберет его тогда, когда пойдет дождь>.

    При этом на месте банкира  в нашей стране может оказаться  и  застройщик, и туроператор, и авиаперевозчик, а   в роли  мокнущего  под ливнем  потерянного человечка - любой из вас, уважаемый читатель.

    Следующие  грустные истории из моей юридической практики  это только подтверждают.

    Еще  в  2002 году  при посредничестве  одной из крупнейших и   могущественных риэлторских   организаций на жилищном рынке Москвы - ЗАО <МИАН>  гражданами  Фроловыми была  приобретена комната в коммунальной квартире в Сокольниках. К сожалению, впоследствии эта сделка была признана по решению
суда совершенной с нарушением правил   ст.250  ГК РФ о праве соседа по коммунальной квартире  на  преимущественную покупку спорной комнаты. 

    В конце концов, по решению суда произошел т.н. <перевод прав и обязанностей покупателя>, причем Фроловы потеряли при  этом не только комнату, но и деньги за нее в сумме 25 тыс. долларов, т.к. эти денежные средства были мошенническим путем сняты неизвестными лицами с депозита службы судебных приставов. В настоящее время по факту хищения денежных средств возбуждено уголовное дело, которое неспешно  расследуется своим чередом. 

    Что до Фроловых, то после  выселения из  утраченной комнаты  они по моему совету обратились в марте 2006   года  в суд с иском к  ЗАО <МИАН>  о возмещении  понесенных ими убытков.  По их просьбе в мае  2006 года  я, как адвокат, обратился к ответчику в письменной форме с предложением  достичь урегулирования спорных вопросов путем подписания  мирового соглашения с  моими доверителями.

    Однако  вместо того, чтобы начать переговоры или промолчать, в конце концов, представители ЗАО <МИАН> предпочли перейти  в контрнаступление,  обвинили меня, адвоката Молохова,  в <шантажистских действиях, умаляющих авторитет адвокатуры> и  разослали своеобразные <жалобные> письма  во все возможные инстанции, начиная от газеты <Квартирный ряд> и заканчивая Адвокатской  палатой г. Москвы. В своем послании в нашу уважаемую газету они не постеснялись даже  попросить редакцию  воздержаться от публикации  на  страницах издания рассказа об этой весьма неблаговидной истории.

    И хотя Адвокатская палата г. Москвы отвергла все надуманные претензии миановцев  к моей персоне, в конечном счете  ситуация зашла так далеко, что уже  мне, адвокату  Молохову,  все-таки пришлось   обратиться в суд  от своего имени с иском к ЗАО <МИАН> о защите  чести, достоинства и деловой  репутации.

    Ни по этому  делу, ни по делу  Фроловых окончательное решение судами еще не принято, однако моим доверителям, несчастной женщине и ее дочери, потерявшим и крышу над головой, и деньги,  от этого не легче.

    Другой пример, уже из страховой области, не менее печален и поучителен.

    У всех интересующихся  долевым строительством в нашей стране на слуху  история с коммандитным товариществом <Социальная инициатива>.  Десятки амбициозных проектов, шумная и агрессивная реклама, влиятельные чиновники, под прицелом телекамер благословляющие  руководителя компании г-на Карасева на все новые и новые подвиги:Ныне господин Карасев находится под стражей в связи с предъявленным ему по уголовному делу обвинению в мошенничестве, а в арбитражном суде  слушается дело о банкротстве этой организации.

    Однако в отличие от  тысяч обманутых вкладчиков <Социальной инициативы> моя доверительница, госпожа Малкина * (фамилия по ее просьбе изменена), имела все основания  надеяться на то, что риск ее финансовых вложений в эту компанию минимален, т.к. он был застрахован в надежной и  солидной страховой организации - ЗАО <МАКС>. Т.к. согласно условиям страхования к страховым случаям относились как банкротство <Социальной инициативы>, так и вступление в законную силу приговора по уголовному делу в отношении ее руководителей, казалось, что  страхователь может спать спокойно. Однако  договор страхования был заключен на два года, срок его действия заканчивался в  июне 2006 года, причем страховая компания по требованию Малкиной была обязана его продлить на согласованных  сторонами условиях.

    Так вот, с конца прошлого года  мы вместе с моей доверительницей безуспешно обиваем пороги  ЗАО <МАКС> в надежде получить внятный ответ - когда, где и на каких условиях будет продлен пресловутый договор страхования. На запросы адвоката страховщик предпочитает не реагировать,  на обращения Малкиной  отвечает в том смысле, что  <а докажите, что вы еще вкладчик, а представьте нам всю возможную информацию по <Социальной инициативе> - начиная от копии бухгалтерского баланса за 2005 год и кончая справкой о финансово-экономическом  положении этой организации>.

    В общем, началось откровенное дуракаваляние  по принципу - <представьте справку, что вы не верблюд, представьте справку, что вы не можете представить такую справку и проч>.

 

    При этом  на этапе заключения договора никто от рядового вкладчика  Малкиной предоставления такой информации не требовал, самим договором  подобный  перечень никак не оговаривался, да и сама обязанность страхователя по передаче   на этапе процедуры продления  договора каких-либо дополнительных документов страховщику отсутствует.
 

    Безусловно,  действуя    абсолютно   добросовестно и  открыто, мы затребовали от <Социальной инициативы>  все то, что потребовал страховщик, но ответа, естественно, не получили, т.к. большая часть документов  организации к тому времени уже  была изъята органами предварительного следствия. 

    В ЗАО <МАКС> были предоставлены копии нашего запроса и  постановления о признании Малкиной потерпевшей в рамках уголовного дела.

    Ответом на эти наши действия   стало теперь уже гробовое молчание страховщика, в  связи  с чем мы были вынуждены обратиться в суд с иском к ЗАО <МАКС> о понуждении к продлению заключения договора.

    К сожалению, воз до сих пор и ныне там, а примеры, подобные приведенным  выше, можно множить и множить.

    Существует очень точная, хотя и несколько  грубоватая армянская поговорка на эту тему - <если бы де:мо в этой жизни что-то стоило, то бедняки рождались бы без задницы>.

    Кто из вас, уважаемый читатель, не сталкивался  с экспансией  и диктатом продавцов, когда невозможно поменять  в предусмотренный законом о защите прав потребителей четырнадцатидневный срок  товар,  купленный  в крупном супермаркете, который, казалось бы, как зеницу ока должен беречь собственную репутацию.

    Сколько раз бывало так, что сдавая в гарантийный ремонт какое-либо сложное техническое изделие  известной фирмы, мы вместо извинений сталкивались с откровенным хамством,  а в действиях мастеров  сквозило откровенное пренебрежение, будто бы они нам делают одолжение, принимаясь за починку того, что и так должно работать как часы без их вмешательства!?

    Я уж не говорю о том, что предоставление на период ремонта замены поврежденному товару вообще в российских условиях   выглядит как фантастика.

    Наконец, как здесь не вспомнить о сложившейся сегодня  аномальной ситуации на рынке  первичного жилья, когда  в условиях тотального  превышения спроса над предложением застройщики действуют по принципу <не нравится - не ешь> и  наотрез отказываются  вносить какие-либо изменения  в предлагаемые ими в обход 214-го закона сомнительные вексельные  схемы.

    Какой смысл идти консультироваться с юристом, показывать ему проект договора, когда  внесение любых изменений в него невозможно. По сути дела, на  сегодня безопасно купить квартиру в рассрочку или с отсрочкой заселения просто невозможно, и даже страхование сделки, как показывает  упомянутая выше история с ЗАО <МАКС>, не является панацеей от всех бед.

    К сожалению, у нас покупателя уважают только до тех пор, пока он не заплатит деньги. Как говорится, если бог создал овцой, не обижайся, что стригут.

    Что ж, у сильного всегда бессильный виноват, и лично я в сложившейся ситуации вижу только один выход - бороться, проявлять твердость, не отступать, делать то, что иные незадачливые предприниматели называют <потребительским экстремизмом>, а на самом деле представляет собой неукоснительное и точное соблюдение  потребителями своих прав  вплоть до их отстаивания в судебном порядке.

    И, наконец, самое главное, крайне необходимо предавать  все подобные случаи огласке, ибо единственное, чего боится жадный и не привечающий своих клиентов  предприниматель, так это того, чтобы полноводная река  неправедного обогащения   под влиянием народной молвы и антирекламы превратится в обмелевшее русло.

    В конце концов, мир вообще не справедлив, и нужно делать добро из зла, если его не из чего больше делать.

           

 

    Вступление в силу нового Жилищного Кодекса РФ вызвало настоящую панику среди бывших супругов, проживающих, либо числящихся на территории, которая принадлежит    их некогда  дорогой <второй половине>.

Думается, что паника эта небезосновательна, хотя и несколько преждевременна.

    Средства массовой информации, как могут, подогревают истерию по поводу нового <Юрьева дня> в жилищном праве, не замечая, что и раньше по старому законодательству как собственник, так и наниматели во всяком случае могли <выписать> из своей квартиры опостылевшую <мертвую душу> через признание ее безвестно отсутствующей либо утратившей право пользования жилым помещением ( при условии добровольности, бесконфликтности и длительности непроживания).

    В то же время в соответствии с ч.1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника квартиры, проживающие в ней, имели и продолжают иметь после 1 марта 2005 года  право пользования жилой площадью квартиры на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

    Другое дело, что изменилось само жилищное законодательство и не в лучшую для бывших супругов сторону.

Старый Жилищный кодекс РСФСР (глава 6) определял, что пользование жилой площадью в квартирах, находящихся в собственности граждан, осуществляется в порядке, установленном для жилых помещений в домах индивидуального жилищного фонда. Таким образом, пользование жилой площадью в данном случае регулировалось как бы  с общих позиций, без учета особенностей приобретения права собственности на жилую площадь в отдельных случаях: в частности, при приватизации жилья, возникновении у членов жилищно-строительных кооперативов права собственности на кооперативные квартиры и т.д.

В статье 127 ЖК РСФСР указывалось, что члены семьи собственника квартиры вправе пользоваться жилой площадью в квартире наравне с ее собственником, если они совместно проживают с ним.

    Однако  данное обстоятельство не имело определяющего значения по смыслу п. 1 ст. 292 ГК РФ в отношении тех членов семьи, которые были отнесены к таковым в самом законе, то есть супруга собственника квартиры, их детей и родителей ( ст.53 ЖК РСФСР). Эти члены семьи были вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи в принадлежащей ему квартире никоим образом не отражалось на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имело значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могли быть признаны членами его семьи.

    Право членов семьи собственника на пользование жилой площадью сохранялось за ними и  при прекращении ими семейных отношений с собственником (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). Именно поэтому в ст. 558 ГК РФ предусматривалось и предусматривается, несмотря на другие изменения в законодательстве, до сих пор, что при переходе права собственности на жилые дома и квартиры (или части жилых домов и квартир) к другому лицу в случаях продажи жилых помещений их собственником в договорах продажи обязательно должны быть указаны все лица, проживающие на жилой площади продаваемых помещений (в том числе и члены семьи собственника), за которыми в соответствии с законом должно быть сохранено право пользования жилой площадью и после перехода права собственности на эти помещения к их новому приобретателю по договору, а также их права на пользование жилой площадью в продаваемых помещениях. Это требование являлось существенным условием совершения подобного рода сделок, несоблюдение которого влекло в соответствии со ст. 432 ГК РФ и 168 ГК  РФ их недействительность. Данное правило согласно п. 2 ст. 567 ГК  РФ подлежало применению и к правоотношениям мены жилых помещений. Представляется, что это правило относилось и к случаям дарения жилых помещений, хотя законом это специально не оговаривалось.

    К   отношениям между собственниками и бывшими членами их семей в императивном порядке применялись правила, установленные ст.131-137 ЖК РСФСР, регламентирующие взаимоотношения между собственником жилья и нанимателем жилого помещения. При этом положения Жилищного кодекса РСФСР  действовали в части, не противоречащей  правилам по урегулированию данных правоотношений, содержащимся  в главе 35 ГК  РФ <Наем жилого помещения>. Срок договора, размер платы и другие условия определялись соглашением сторон. Согласно ч.1 ст.135 ЖК РСФСР по истечении срока договора наниматель имел право на его возобновление, кроме случая заключения краткосрочного ( на срок не свыше 1 года) договора, а также когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника жилья.

    Таким образом, вне зависимости от достигнутого или не достигнутого письменного либо устного соглашения между собственником и бывшим членом его семьи по поводу условий и сроков договора найма к отношениям между указанными лицами должны были применяться  нормы права, установленные ст.131-137 ЖК РСФСР. Тем самым жилищный закон <априори> признавал наличие отношений найма между собственником и бывшим членом его семьи. Однако в ситуации, когда эти отношения не были оформлены в виде письменного соглашения, носили бессрочный и безвозмездный характер, то вопрос об их юридической природе <повисал в воздухе>, во всяком случае, на найм, описанный в главе 35 ГК РФ, это явно было не похоже и скорее напоминало ссуду.

    В юридической литературе высказывалось мнение, что отсутствие письменной или устной договоренности о сроке и условиях пользования жилым помещением могло говорить лишь о том, что право пользования этим помещением за бывшим членом семьи сохранялось на прежних условиях, которые сложились до разрыва семейно-брачных уз. В данном случае, по нашему мнению, вещное право пользования жилым помещением возникало не из какого-либо договора найма либо ссуды, а на основании юридического факта вступления сторон в семейные отношения.

    При этом дополнительные аргументы в пользу вещного, а не обязательственного (договорного) происхождения права пользования жилой площадью можно было усмотреть в его сохранении как за <действующими>, так и за бывшими членами семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу на основании применения как  общего правила ст. 216 ГК РФ, сохраняющей свою силу до сих пор, так и старой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ, отдельно оговаривавшей сохранение права членов семьи собственника на пользование жилой площадью в случаях перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу.

    Таким образом, разница  между супругом-пользователем и несупругом-пользователем заключалась в том, что лица, прекратившие семейные отношения с собственником утрачивали права, указанные в старой редакции п.2 ст.292 ГК  РФ и до 1 марта 2005 г. приобретали  в силу ст.127 ЖК РСФСР право пользования жилым помещением в  соответствии с нормами главы 35 ГК РФ  о найме жилого помещения в качестве нанимателей, либо  на основании норм гл.36 ГК РФ в качестве ссудополучателей или  на особом вещном праве пользования, имевшем внедоговорное происхождение.

    Интересно отметить, что в <старом> жилищном законодательстве не были специально регламентированы порядок и основания прекращения права пользования жилой площадью членов семьи собственника жилого помещения. Кроме отказа самих членов семьи от права пользования жилой площадью или иного прекращения этого права по их волеизъявлению по общему смыслу жилищных норм, в этой части право пользования членов семьи могло быть прекращено также решением суда об их выселении в соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР по требованию собственника, если ими систематически нарушаются правила проживания, когда это делает невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одной квартире или доме, при порче и разрушении жилых помещений, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными.

    В отношении же бывших членов семьи собственника это право могло быть прекращено и по основаниям, предусмотренным для расторжения договоров найма по требованию наймодателя: если договор найма жилого помещения заключен на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока (п. 1 ч. 2 ст. 135 ЖК РСФСР), когда аналогичное обязательство было дано бывшими членами семьи, если судом будет установлено, что жилое помещение необходимо для личного пользования самого собственника и членов его семьи (п. 2 ч. 2 ст. 135 ЖК РСФСР); если наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 136 ЖК РСФСР с учетом положений п. 2 ст. 687 ГК РФ)

     Что же нового внес в правовое регулирование данного вопроса Жилищный Кодекс РФ!?

     Прежде всего, в ст. 4 ЖК РФ четко зафиксировано, что именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу  пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда. Отношения собственника с проживающими в принадлежащем ему жилом помещении  лицами безусловно должны быть квалифицированы как жилищные, хотя вопрос о том, в каком соотношении находятся между собой конкурирующие нормы ЖК РФ и ГК РФ остался тем не менее открытым.  Общеизвестно, что юридическое содержание жилищного правоотношения образуют права и обязанности его участников. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан закреплены теперь  в гл.5 нового ЖК РФ ( ст.30-35).

    Прежде всего, новый кодекс определенно исходит из того, что в основе права пользования находятся семейные отношения. При прекращении семейных отношений с собственником право  пользования жилым помещением также, как правило, должно быть прекращено, если законом или договором не установлено иное.

     Согласно ст. 30 ЖК РФ  собственник  жилого  помещения  вправе предоставить  во   владение и (или) в  пользование  принадлежащее  ему  на  праве   собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учетом требований,  установленных   гражданским   законодательством и ЖК РФ.

    Согласно ст.31 ЖК РФ к  членам  семьи   собственника   жилого   помещения   относятся проживающие совместно с данным собственником в  принадлежащем  ему  жилом помещении его супруг, а  также  дети  и  родители  данного  собственника. Другие  родственники,  нетрудоспособные  иждивенцы  и  в   исключительных случаях иные граждане могут быть  признаны  членами  семьи  собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.  Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым  помещением  наравне  с  его  собственником,  если   иное не установлено соглашением между собственником и членами  его  семьи. 

    В случае прекращения семейных отношений  с  собственником  жилого помещения право пользования данным  жилым  помещением  за  бывшим  членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется,  если  иное  не установлено соглашением между собственником и бывшим  членом  его  семьи. Если у бывшего члена  семьи  собственника  жилого  помещения  отсутствуют основания приобретения или осуществления  права  пользования  иным  жилым помещением, а также если  имущественное  положение  бывшего  члена  семьи собственника   жилого   помещения   и   другие     заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя  иным  жилым  помещением, право   пользования   жилым    помещением,    принадлежащим    указанному собственнику,  может  быть  сохранено  за  бывшим  членом  его   семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе  обязать собственника жилого помещения обеспечить иным  жилым  помещением  бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

    По истечении срока пользования жилым  помещением,  установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением  бывшего  члена  семьи собственника прекращается, если иное  не  установлено  соглашением  между собственником и данным бывшим членом его семьи.

    До  истечения  указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права  собственности  на  данное жилое помещение  этого  собственника  или,  если  отпали  обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании  решения суда.

    Согласно ст. 19 ФЗ № 189 от 29 декабря 2004 года  <О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации> действие положений части 4 статьи 31  Жилищного  кодекса  о несохранении права пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником жилья  не  распространяется  на  бывших  членов  семьи   собственника приватизированного  жилого  помещения   при   условии, что в   момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели  равные  права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное  не установлено законом или договором.

    В целом картинка получается удручающая, особенно если взглянуть на ситуацию глазами бывшего супруга, не имеющего за душой <ни кола ни двора>.

    С концептуальной точки зрения  новая модель Жилищного кодекса может быть подвергнута критике уже хотя бы потому, что  право пользования жилым помещением, которым обладают члены, в том числе и бывшие,  семьи собственника  есть т.н. <вещное> право, а в теории права общепризнано, что любое вещное право следует за вещью, т.е. его судьба  не зависит более от воли собственника, именно поэтому  п.3 ст.216 ГК РФ и устанавливает общее правило -  <переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество> без каких бы то ни было оговорок.

Кроме того, право членов семьи на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику жилом помещении по своей правовой природе носит еще и абсолютный характер, поскольку они владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника согласно п.4 ст.216 ГК РФ.

    Полагаю, что правоприменители не могут вообще игнорировать эти нормы гражданского законодательства как общие нормы, не имеющие приоритета над специальными нормами ЖК РФ, тем более, что учитывать требования гражданского законодательства  прямо предписывает и ст. 30 ЖК РФ.

    Небезынтересно, что в свое время по рассматриваемой нами проблеме высказался и Конституционный Суд РФ. Согласно Определению КС  РФ от 21 декабря 2000 г. по жалобе гражданки Ореховой Н.П.  <ФРФРФ Ргражданское законодательство наряду с правами собственника жилого помещения признает и защищает права владельцев и пользователей такого помещения, что соответствует общему конституционному принципу недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других (статья 17 Конституции Российской Федерации):признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора>.

    Тем не менее, с  1 января 2005 г. согласно ФЗ <О внесении изменений в часть первую ГК РФ> от 30 декабря 2004 г. новая редакция п.2 ст.292 ГК РФ  предусматривает, что переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования им членами семьи бывшего собственника. Однако при этом соответствующие изменения не были внесены в ст.558 ГК РФ, оговаривающую специфические условия купли-продажи жилых помещений, о которых говорилось выше, а также в ст.675 ГК РФ, закрепляющую неизменность договора найма жилого помещения даже при смене собственника.

    Думается, что  определенная конкуренция общей ( ст.216 ГК РФ) и специальных (ст.292, 558, 675 ГК РФ) норм действующего гражданского законодательства может быть предметом  обращения в Конституционный Суд РФ с целью проверки новой редакции п.2 ст.292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ  на конституционность, в частности, на соответствие ст.40 Конституции РФ о праве на жилище, а также нормам Европейской конвенции об основных правах и свободах 1950 г.

    Однако Конституционный Суд РФ и Европейский Суд по правам человека в Страсбурге далеко, а нетерпеливый бывший супруг-собственник, поджидающий за дверью для того, чтобы вышвырнуть вас за нее, уже близко. Что же делать!?

           

    Прежде всего, необходимо использовать возможности, предоставляемые семейным законодательством.

Право пользования возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым членом семьи. К такого рода соглашениям может быть отнесен и брачный договор, заключаемый супругами в соответствии со ст. 42 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 года  о  порядке урегулирования их имущественных отношений. В нем могут быть оговорены права супругов на жилую площадь друг друга как в период брака, так и после его расторжения.

    Кроме того, согласно ст. 37 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак либо полученное во время брака одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам может быть признано совместной собственностью, если  судом будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества.

    Защищаясь от иска о выселении со стороны  бывшего супруга-собственника в суде, можно попытаться доказать существование договора найма жилого помещения между собственником и нанимателем - бывшим членом семьи в соответствии со ст. 671 ГК РФ. Однако согласно ст. 674 ГК РФ такой договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы, не означая недействительности такого договора, по ст.162 ГК РФ лишает сторону права в случае спора  ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий на  свидетельские показания, хотя и не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Такой договор согласно ст.682 ГК РФ носит возмездный характер, поэтому условие о размере платы за жилое помещение является существенным и при отсутствии его фиксации в письменном соглашении сторон, а также  доказательств уплаты этих денежных сумм будет весьма затруднительно  доказать сам факт заключения договора и его наличие. 

    Кроме того, к сожалению, такой договор ( даже если в самом его тексте нет указания на срок) согласно ст. 683 ГК РФ может быть заключен на срок не более пяти лет, а преимущественное право  нанимателя на заключение договора на новый срок нивелируется  безусловным правом  наймодателя на отказ от  его возобновления на прежних условиях.

    Вместе с тем существенной <ложкой меда в бочке дегтя> в этой ситуации является положение  ст.675 ГК РФ, предусматривающее, что <переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения такого договора>.

    Безусловно, бывший супруг также может в судебном заседании попытаться доказать, что сложившийся порядок его пользования жилым помещением носил бессрочный и безвозмездный характер. Однако тогда это не будет договор найма жилого помещения. Безвозмездное бессрочное  пользование жильем на договорных началах  подпадает  под действие норм главы 36 ГК РФ о ссуде и также не совсем невыгодно пользователю  в силу 699 ГК РФ, устанавливающей право ссудодателя в любой момент отказаться от договора, заключенного без указания срока, с предупреждением об этом другой стороны всего лишь  за один месяц. Поэтому договор ссуды  жилого помещения обязательно надо заключать с указанием срока - хотя бы лет на десять, например - или на 99: Тогда расторгнуть его ссудодателю в одностороннем порядке будет нелегко.

    И, наконец, следует упомянуть  еще  об одном ресурсе обороны.

    Согласно ст. 6 ЖК РФ акты  жилищного  законодательства  не  имеют  обратной  силы   и применяются  к  жилищным  отношениям,  возникшим  после    введения его в действие; действие акта жилищного законодательства  может  распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его  в  действие,   только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.    В жилищных отношениях, возникших  до  введения  в  действие  акта жилищного законодательства, данный акт применяется к  жилищным   правам и  обязанностям, возникшим после введения его в действие. Акт  жилищного  законодательства  может  применяться  к  жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в  действие,  в случае, если указанные права и  обязанности  возникли  в  силу  договора, заключенного до введения данного акта в действие,  и  если  данным  актом прямо  установлено,  что  его  действие  распространяется  на  отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

    Согласно ст. 5  ФЗ № 189 от 29 декабря 2004 года  <О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации>  к жилищным отношениям, возникшим до введения  в  действие  Жилищного кодекса  Российской  Федерации,  Жилищный  кодекс  Российской   Федерации применяется в части тех прав  и  обязанностей,  которые  возникнут  после введения  его  в  действие,  за  исключением   случаев,   предусмотренных настоящим Федеральным законом.

    Таким образом, общим принципом действия закона во времени является немедленное действие нового закона. Это означает, что новый закон применяется к тем, правоотношениям, которые возникли с момента его введения в действие. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Поэтому если в рамках существующих жилищных правоотношений у их субъектов после введения в действие ЖК РФ возникли новые права и обязанности, то эти права и обязанности осуществляются по правилам ЖК РФ.

    Применительно к ситуации с бывшими супругами, запутавшимися в своих жилищных проблемах, все это выглядит следующим образом.

    Если бывший супруг приобрел право пользования спорным  жильем после 1 марта 2005 года и развелся с собственником квартиры также после этой даты, то спорить здесь не о чем - безусловно должен применяться ЖК РФ со всеми вытекающими отсюда для пользователя  негативными последствиями.

    Однако безоглядное применение правил нового Жилищного Кодекса к ситуации, когда жилищные отношения между супругами возникли до 1 марта 2005 года, т.е., когда пользователь вселился с согласия собственника в жилое помещение как член семьи, а затем супруги, опять-таки, до 1 марта 2005 года, расторгли брак, выглядит странным и несправедливым не только с точки зрения норм морали, но  и исходя из общих начал и смысла гражданского и жилищного законодательства, требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ст.6 ГК РФ и ст. 7 ЖК РФ).

     По моему мнению, если  жилищные отношения между бывшими супругами возникли до введения в действие норм ЖК РФ, то нормы ЖК РФ не могут применяться по отношению к ним, при условии, что  никаких новых жилищных прав и обязанностей в рамках этого конкретного жилищного правоотношения  между его участниками не появилось.

    В противном случае подобная правоприменительная практика, коль она сложится, также имеет все шансы быть оспоренной  как с точки зрения ее соответствия п. 2 ст. 55 Конституции, согласно которой в РФ не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, так и с учетом положений ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 г. о праве на уважение частной и семейной жизни и ст.1 Дополнительного Протокола №1 к этой Конвенции о праве на беспрепятственное пользование своим имуществом. Такой вывод можно сделать, в частности, из утверждения Европейского Суда по правам человека, изложенного  в решении по делу Ван Марле против Нидерландов, в соответствии с которым в сферу действия  статьи  попадает любое <... частное право, представляющее имущественную ценность и, следовательно, являющуюся <имуществом> в смысле первой фразы статьи 1...>